Das Projekt „Thermenhotel mitanschließender Wohnbebauung“in Bad Aibling hat seit 2024 einebemerkenswerte Entwicklungdurchlaufen – von einer intensivenBürgerbeteiligung bis hin zurheutigen aktuellen Phase der Bauleitplanung.
Was ist geplant?
Das Thermenhotel-Projekt in BadAibling umfasst den Bau einesneuen Wellness-Hotels sowie dieEntwicklung eines angrenzendenWohnquartiers auf einem rund16.000 m² großen Areal neben derTherme. Gleichzeitig soll das neueQuartier Synergien für die gesamteStadt schaffen – etwa durch zusätzlicheAngebote für Einheimischeund eine Belebung von Innenstadt,Kurhaus, Kurpark und umliegendenGesundheitsbetrieben. Im nördlichenTeil des Areals ist Wohnbebauungfür Bad Aiblinger aller Generationengeplant, wobei lokale Bürgerbeim Verkauf oder der Vermietungder Wohnungen bevorzugt berücksichtigtwerden sollen.
Frühe Bürgerbeteiligungals neuer Weg
Ein zentrales Merkmal des Thermenhotel-Projekt ist die frühe undumfassende Einbindung der Bürgerinnenund Bürger, lange vor Beschlussendgültiger Baupläne – einin dieser Form neuartiger Ansatzfür Bad Aibling.Die Bürgerbeteiligung mit einerVielfalt von Teilnehmer/innen hatseit März 2024 durch Ideenwerkstatt,Planungswerkstatt undeine Baukultur-Tour bereits jetztdazu beigetragen, Akzeptanz zuschaffen, und selbst Kritiker desProjekts erkennen an, dass dieDiskussion sehr öffentlich geführtwurde – auch wenn über die Umsetzungeinzelner Forderungen gestrittenwerden kann. Und auch bei dennun abschließenden formellen Verfahrensschrittenhaben die Bürger/innen nochmals Gelegenheit, offizielleEinwendungen einzureichenund auch so Einfluss zu nehmen.
Zentrale Bürgerideenund Berücksichtigungin der Planung
Bereits die frühesten Beteiligungsrundenzeigten deutliche Themenschwerpunkte.Aus der Vielzahl derBürgervorschläge kristallisierten sich einige Kernanliegen heraus:
- Bezahlbarer Wohnraum& Vielfalt an Wohnungen
Viele Teilnehmer äußerten den dringenden Wunsch nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen im neuen Quartier. Dieser Wunsch hat durch ein zukunftsweisendes Wohnkonzep tmit vielfältigen Wohnungstypen Eingang in die Planung gefunden. So sind neben konventionellen Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen auch kleine Mikroapartments geplant. Darüber hinaus setzt das Konzept, um ein gemischtes Wohnumfeld zu schaffen, auf Mehrgenerationen-Wohnen für Jung und Alt und familiengerechte Wohnungen. Auch Service d Apartments für Gäste, die mehrere Wochen oder Monate in Bad Aibling verbringen (z. B. Kurgäste oder Reha-Patienten), sind vorgesehen. Dieses breite Wohnungsspektrum spiegelt die im Beteiligungsprozess geäußerten Bedürfnisse nach mehr bezahlbarem Wohnraum und unterschiedlichen Wohnformen wider. - Seniorengerechtes& barrierefreies Wohnen:
Auf Wunsch älterer Bürger, die z.B. ihr Einfamilienhausgegen eine kleinere seniorengerechte Wohnung mit sozialem Anschlusseintauschen möchten, werden Seniorenwohnungen eingeplant, zugeschnitten als komfortable2–3-Zimmer-Einheiten in einem barrierearmen Umfeld, idealerweise kombiniert mit Betreuungs- oder Pflegedienstleistungen im Quartier. - Inklusive Wohnformen
Die Bereitschaft, innovative Wohnformen für gehandicapte Menschen zu schaffen, ist vorhanden. Ein soziales Quartiersmanagement könnte später den Zusammenhalt im Viertel fördern und auf spezielle Bedarfe eingehen. - Aufenthaltsqualität& Begegnungsräume
Ein zentrales Thema war die Aufenthaltsqualität im neuen Quartier. Bürger aller Altersgruppenwünschten sich einen Ort der Begegnung – einen lebendigen Treffpunkt, an dem man sich gerne aufhält, egal ob Jung oder Alt. So soll eine lebenswerte Umgebung für Senioren, aber auch für Jugendliche, mit Gemeinschaftsangeboten geschaffen und schon im Bebauungsplan mit berücksichtigt werden. Geplant ist u.a. ein öffentlicher Bürgertreffpunktals gemeinschaftlicher Raum für Bewohner des Quartiers und die Nachbarschaft. Dieser Treffpunkt soll – flankiert von einem sozialen Quartiersmanagement –das Miteinander im Viertel stärken. Darüber hinaus sind attraktive Aufenthaltsbereiche im Freien vorgesehen, z. B. Grünanlagen mit Sitzgelegenheiten, die zum Verweilen einladen. Auch an die Jüngsten wurde gedacht: Grünflächen mit Bäumen, eventuell kleine Spielplätze oder Ruhezonen, wie sie Grundschulkinder in der Ideensammlung forderten. Insgesamt soll das Quartier offen und einladend gestaltet werden – mit öffentlich zugänglichen Wegen und Durchgängen, damit es bewusst für alle Bad Aiblinger offen steht und ein neuer lebendiger Ort der Begegnung für die Stadt entsteht. - Nahversorgung& Infrastruktur
Wunsch der Bevölkerung war es, im neuen Viertel eine Grundversorgung vor Ort sicherzustellen. So ist nun bereits eine kleine Bäckerei mit Café als Nahversorger im Quartiervorgesehen. Zusätzlich ist angedacht, moderne Coworking-Flächen zu integrieren. Diese könnten Freelancern, Start-ups oder Homeoffice-Arbeitenden als flexible Arbeitsorte dienen und zugleich das Quartier tagsüber beleben. Solche Nutzungen wurden von Bürgern positiv aufgenommen, da sie das Viertel multipel nutzbar machen – Wohnen, Arbeiten und Freizeit könnten so nahbeieinander stattfinden. - Nachhaltigkeit & Energie
Ökologische Aspekte waren vielen Teilnehmern wichtig. So ist für das Quartier einer egenerative, CO2-freie Heizung via Fernwärme oder einem anderen nachhaltigen Heizkonzept fest vorgesehen. Auch eine ökologische Bauweise wurde gewünscht und Holz als Baustoff und CO2-speichernde Begrünung werden geprüft. Laut Bauträger soll ein nachhaltiges und innovatives Quartierentwickelt werden. - Verkehr & Mobilität
Der Wunsch nach einem möglichst autofreien Quartier wird in vollem Umfangberücksichtigt. Die Erschließung des Geländes erfolgt über eine Verlängerung der Geschwister-Scholl-Straße, jedoch wird der ruhende Verkehr, sowohl für das Hotel als auch für die künftigen Wohngebäude, komplett in Tiefgaragen untergebracht, so dass oberirdisch kaum Parkplätze nötig sind. Das gesamte Quartier bleibt somit oberirdisch größtenteils autofrei, was Fußgängern und Radfahrern zugutekommt. Öffentlich zugängliche Fuß- und Radwege werden das Viertel zudem durchqueren und an die Umgebung anbinden. Auf diese Weise wird einerseits gewährleistet, dass der viel frequentierte bestehende Thermen-Parkplatz nicht an Kapazität verliert und Verkehrslärm und-abgase innerhalb des Quartiers minimiert werden. Wie der Anschluss an den ÖPN Verfolgen soll, wird noch überlegt. Auf jeden Fall haben Fußgängerfreundlichkeit und wenig Autoverkehr Priorität im neuen Viertel. - Gebäudehöhe& Baukörper
Ein kontrovers diskutiertes Thema war die Höhe und Masse der neuen Gebäude. Einige Bürger und Stadträte sorgten sich, die Bebauung könnte zu wuchtig ausfallen und nicht in die kleinteilige Umgebung passen .Die Anordnung der Wohngebäude wurde zugunsten einer offeneren Struktur überarbeitet, um eine harmonische Einbindung in die Umgebung zu erreichen. Im Stadtrat wurde später ein Antrag gestellt, die Geschosszahlverbindlich zu reduzieren – dieser fand jedoch keine Mehrheit. Letztlich entschied man sich, die geplante Gebäudehöhebeizubehalten, da das Gesamtpaket an Maßnahmen (offene Bauweise, Abstand zur Therme, hochwertige Architektur) nach Ansicht der Mehrheit eine verträgliche Lösung darstellt. Allerdings stimmten fünf Stadtratsmitgliedergegen den Entwurf, teils aus Sorgebezüglich „Höhe und Wucht“ der Bauten. Hier zeigt sich, dass nicht jeder Bürgerwunschvollständig umgesetzt werden konnte. Einer der entschiedensten Kritiker (AfD Stadtrat Andreas Winhart) steht allerdings auch aus persönlichen Gründen dem Projektkritisch und ablehnend gegenüber. Eine Haltung, die Winhart bereits bei der ersten Vorstellung des Projektes klar gemacht hatte. Auf Grund einer persönlichen Betroffenheit werden Stadträte üblicherweise von den Abstimmungen ausgeschlossen, was in diesem Fall offensichtlich anders gehandhabt wurde.
Hotelbetrieb & Konzeptdes Thermenhotels
Ein besonderer Fokus liegt auf dem Thermenhotel selbst, das das Herzstück des neuen Quartiers bildet. Es soll sich nicht nur an Erholungssuchende und Gesundheitstouristen, die die Therme besuchen, richten, sondern bewusst auch für Einheimischeattraktive Angebote bereithalten. So ist, wie gewünscht, einöffentlich zugängliches Rooftop-Restaurant mit Bar geplant – mit einem weiten Blick über die Stadt bis ins Alpenvorland. Auch die Hotel-Lobby soll mehr sein als ein Empfangsbereich. Geplant ist eine großzügige, offene Lobby, die als Ort der Begegnung gestaltet wird. Hierkönnten z. B. kleine Kulturveranstaltungen stattfinden wie Ausstellungen lokaler Künstler, oder einfach ein gemütlicher Treffpunkt für Hotelgäste und Bürger entstehen –ganz im Sinne, das neue Quartier ins städtische Leben einzubinden. Auch soll der Yoga- und Fitnessbereich des Hotels nicht nur den Hotelgästen, sondern auch den Bewohnern des neuen Wohnquartiers zugänglich sein, um dem Wunsch nach Raum für Gesundheit, Sport und Erholung für alle nach zukommen. Weil Wellness-Gäste des Hotels bequem im Bademantel vom Hotel in die Therme gelangen sollen, ist ein direkter Verbindungsgang zwischen Hotel und Therme geplant, ein sogenannter „Bademantelgang“. Dieser soll den Hotelgästen einen bequemen, wettergeschützten Zugang zur Therme ermöglichen, vom Zimmer direkt ins Thermalbad oder in die Sauna. Noch ist offen, ob diese Verbindung unterirdisch, ebenerdig oder als Skywalk im Obergeschoss realisiert wird.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Bürgerbeteiligungsprozessgreifbare Ergebnisse geliefert hat. Viele ursprünglich von Bürgern geäußerte Ideen – von den Wohnungen für alle Generationen übergrüne Begegnungsflächen bis hin zum autofreien Quartier, aber auch Rooftop-Bar, Holzbau, Bademantelgang– finden sich in der aktuellen Planung wieder.
Wo es Zielkonflikte gab (z. B. Gebäudehöhe vs. Wirtschaftlichkeit),wurden Kompromisse gesucht und gefunden. Die frühe Mitwirkung hat dem Projekt jedenfalls eine klare Richtung gegeben. Es soll mehr als nur ein Hotelentstehen, nämlich ein nachhaltiges Stadtquartier, das einen Mehrwert für alle bietet, ein wirkliches Bürgerprojekt, entstanden mit den Ideen der Bürgerschaft und realisiert zum Wohl der Stadt. Genau das haben wir uns als Grüne gewünscht.
Detlef Düring
